1139채의 빌라를 보유했던 빌라왕의 급사와 무한깡통전세 수법의 전말

빌라왕

1139채를 보유하고 있던 빌라왕이 급사를 하였다. 그는 43살의 김모씨로 22년 10월 12일 한 모텔에서 급사를 하였다. 전세금을 못 돌려 받은 피해자는 약 400여명으로 추산되며 김모씨는 종부세 체납액만 62억이 넘는 것으로 알려져 세간에 충격을 주었다.

 

그가 집주인으로 되어 있는 깡통전세가 만들어지는 프로세스를 알아보자. 집주인A가 있고 임차인B가 있다고 해보자. 그리고 그 사이에 업체가 껴 있다. 업체는 리베이트 물건을 물어오게 되는데 리베이트 물건은 신축같은 적정 가격을 잘 모르는 물건 혹은 잘 안팔려서 리베이트가 필요한 물건을 뜻한다. 예를 들면 건물주가 2억정도로 판매를 원하는 물건을 업체가 물고 와서 2.5억에 전세계약을 추진한다. 임차인B씨가 부동산에 찾아와서 물어보면 매매가는 한 3억정도 하고 전세도 한 2.5억한다고 듣게 된다. 이렇게만 안 임차인B가 집주인A와 2.5억에 전세계약을 맺게 된다. 그 후 집주인 A가 순식간에 빌라왕이라는 사람한테 명의를 넘겨 버린다. 그러면 임차인B는 2억짜리 집을 2.5억에 전세를 들어오게 된 것이고, 내 상대 집주인은 집주인A가 아니라 죽은 빌라왕 김씨가 되는 것이다.

 

정리하자면 건축주가 실질 가격을 2억으로 산정했다고 했을 때 업체는 리베이트를 합산하여 분양가를 2.5억에 내놓는다. 그 가격에 임차인은 임대차 계약을 체결하므로 시작과 동시에 이미 - 5천만원인 깡통전세 계약을 체결하는 것이다. 이들은 이 구조에서 기존 물건의 가격보다 비싸게 전세계약을 맺는 업계약이라는 형태로 5천만원 정도의 커미션을 챙겨가는 것이다. 신축 빌라 판매 커미션에다가 매매 계약 수수료까지 가져가게 되면서 이득을 챙기게 되고 이를 여러 건 무한 반복하면 무한 깡통 전세가 발생하게 되는 것이다. 만약에 빌라 물건의 가격이 올라도 이미 시세보다 높은 가격에 계약했기 때문에 현상이 유지되는 정도겠지만 만약에 가격이 내려가면 빌라왕이 잠수를 타게 되면서 세입자가 전세 빌라는 떠안게 되는 것이다.

 

문제는 임차인이 조심을 해도 이러한 사실을 알기가 쉽지 않다는 점이다. 빌라 주인이 어떤 사람인지, 가운데 끼어 있는 업체가 어떤 업체인지 알 수 없고 게다가 계약 직후에 또는 동시에 집주인은 빌라왕으로 바꿔버리기 때문에 임차인이 정말 조심해도 걸릴 수가 있다.

 

계약자체부터가 문제이지만 이번 사건과 같이 빌라왕이 사라진 이후에가 진짜 문제의 시작이다. 전세사기의 경우 세입자가 전세 보증보험이 없는 상황을 가정했을 때, 결국 경매로 넘어가게 된다. 경매가격에서 세금을 뺀 금액이 내가 받을 수 있는 돈인데, 요즘 같은 부동산 겨울시기에 그것도 빌라물건이 경매 진행이 되면 여러번 유찰을 받게 된다. 낙찰자가 없다보니 계속 유찰이 되면서 물건 가격은 시작가격의 60~70%대로 내려가게 되고 거기에 밀려 있던 세금까지 내게 되면 결국 임차인의 수중에 남는 돈은 절반 이하가 될 수도 있다.

 

이번 사건의 경우에는 빌라왕이 사망했기 때문에 전세 보증 보험이 있는 경우에도 돈을 돌려 받기에 쉽지가 않다. 원래 보증보험 프로세스는 세입자가 집주인에게 계약해지 통보를 하면 보증보험회사가 세입자에게 전세금을 먼저 주고(대위변제) 집주인에게 구상권을 청구하는 구조이다. 그런데 소유자인 빌라왕이 사망하였기 때문에 계약해지 통보가 진행되지 않는 상황이다. 그런데 이런 문제가 많은 빌라 물건을 가족들이 상속하거나 노부모가 한정상속 하기를 원하지 않을 것이다. 이것이 진행 된다고 쳐도 상속 절차와 법정 경매 그리고 만기가 되지 않은 전세 물건 처리 등이 진행되려면 몇년의 시간동안 세입자들은 꼼작없이 묶여 있는 처지가 된다.

 

이번 사건의 수상한 점은 한두가지가 아니다. 돌아간 빌라왕 김모씨는 지적장애를 앓고 있었다고 하는 데 지적장애를 앓고 있던 그가 3년에 1100채 가량의 주택을 보유하는 게 가능할까? 그리고 그가 이런 걸로 이득을 낼 수 있는 구조를 짤 수 있을까? 게다가 그의 부검결과 사인은 상세 불명의 질환으로 병사라고 한다. 빌라 1100채의 부자가 모텔에 장기 투숙을 했고, 엄청난 세금을 독박쓰고 있었다는 것 이러한 사실 모두가 수상하다. 아마도 그의 배후에는 조직적인 모종의 팀이 있었을 거라고 의심할 수 밖에 없다.

 

거기다 이 사건만이 문제가 아니라 31명의 빌라왕이 1만채를 소유하고 있다는 취재결과가 나왔다. 수도권 빌라왕들이 1만채를 소유한 현황은 아래와 같다.

소유자	보유건수	매수기간	매수기간
51살 권모씨	1242채	2020년 2월 ~ 2021년 10월	1년 8개월
51살 김모씨	1053채	2021년 1월 ~ 2021년 8월	7개월
54살 김모씨	989채
47살 박모씨	908채

권모씨와 김모씨의 매매 물건주소가 비슷하고 둘의 핸드폰번호도 비슷하다는 점이 특이하다. 둘 다 배후에 같은 세력이 있다는 것을 추측할 수 있다. 문제는 현행법상 이 조직적 배후를 처벌할 수 있는 근거가 부족하다는 점이다. 이 빌라왕으로 불리는 대리인들은 전세 사기로 최대 10년 ~ 15년 형을 받지만 배후세력들은 이 상황에서 빠져나가거나 부동산실명법 위반 정도의 가벼운 형벌로 회피를 할 가능성이 크다.

 

정부는 2022년 7월 전세사기 전담수사본부를 설치하여 전세사기 전국 특별단속을 실시하고는 있다. 특별단속 4개월 동안 349건을 적발하여 804명을 검거하고 78명을 구속했다. 그 수사 규모는 1261명에 이르러 1000명 단위의 사람들이 이런 사건들과 연루되어 전세사기를 벌이고 있다는 것이 실로 놀랍다. 그리고 이번 사건과 관련하여서는 '빌라왕 피해' 법률지원TFT를 구성하고 긴급자금대출은 지원할 예정이다. 원희룡 국토교통부 장관은 페이스북에서 피해자들이 상속절차가 진행되는 동안 현재 사는 곳에서 계속 지낼 수 있고 전세 대출금도 전세대출 보증 연장이 가능해 당분간은 크게 걱정하지 않아도 된다고 말하였다. 또한 전세 피해지원센터에서 법률상담을 물론 임시거처도 받을 수 있다고 했다. 내년에는 전세보증금을 더 낮은 이자율로 지원받을 수 있도록 주택시기금에 예산을 지원할 계획이라며 서민들이 전세 피해로 눈물 흘리지 않도록 최선을 다하겠다고 하여 사건을 수습하려는 모습을 보여줬다.

 

이렇게 많은 사기사건에 국민들이 노출되어 있는 것이 심히 염려되고, 이런 전세사기 사건들을 막을 수 있는 사회적, 법적 제도가 정말 시급한 상황이다.

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